Як робити капітальний ремонт фасадів?

Ні для кого не секрет, що з кожним роком будь-житловий будинок старіє і вимагає певних реконструкцій, які повинні проводити кваліфіковані фахівці. Всі виниклі проблеми з приміщенням варто запобігати якомога раніше, щоб не наражати на небезпеку мешканців. Іноді настає такий момент, коли необхідний капітальний ремонт фасаду житлового будинку. Це обумовлено тим, що він з часом зношується в результаті руйнівного впливу негативних факторів навколишнього середовища, таких як атмосферні опади, пронизливий вітер і сильна спека. Тому, щоб збільшити термін експлуатації житлового об'єкта і повернути йому більш привабливий зовнішній вигляд, необхідно періодично ремонтувати фасад.

Які фактори свідчать про необхідність проведення ремонтних робіт?

Визначити необхідність ремонту будівлі досить просто. Зробити це можна, виконавши поверхневий огляд будинку. Здійснити це можуть як самі мешканці, так і комунальники. Явними ознаками є наступні дефекти:

опадання або пошкодження шару штукатурки на площі, що перевищує 35 %;

розкриття швів між панелями або блоками;

руйнування утеплювального шару;

водостоки й ринви були деформовані, внаслідок чого атмосферні опади стали потрапляти на фасад.

Якщо будь-який з цих дефектів буде виявлений, то потрібно терміновий капітальний ремонт фасаду багатоквартирного будинку.

Які роботи включає в себе капітальний ремонт фасаду будівлі?

Не можна назвати точний перелік робіт, які будуть проводитися в процесі ремонту будівлі, оскільки кожен окремий випадок є унікальним. Крім цього, при обробці фасадів будівель можуть використовуватися різні матеріали, що вимагають застосування тих чи інших технологій. Але що входить в капітальний ремонт фасаду в більшості випадків?


Ось приблизний перелік ремонтних робіт:

видалення з фасаду бруду і оздоблювального матеріалу;

закладення швів і укладання утеплювального і гідроізоляційного матеріалу;

оздоблення фасаду будівлі;

нанесення на стіни спеціальних складів, що захищають їх від вологи;

заміна пошкоджених елементів системи водостоку.

Якщо крім оздоблювального шару був пошкоджений ще і утеплювач, то буде також необхідна його заміна. Але не варто забувати про те, що тільки кваліфіковані фахівці зможуть скласти точний перелік робіт, який потребує капітальний ремонт фасадів МКД після огляду об'єкта.

Хто відповідальний за ремонт?

Згідно з чинним законодавством, відновленням пошкоджених фасадів житлових об'єктів нерухомості повинна займатися фірма-підрядник, яка створюється органами місцевого самоврядування. Наймати комерційні організації забороняється. При цьому підрядник може самостійно і не займатися ремонтом, а лише займатися організацією роботи і координуванням дій. Варто відзначити, що компанія, яка буде ремонтувати фасад, може бути обрана власниками, які проживають у будинку, шляхом громадського голосування. Але підрядник при цьому повинен бути офіційно зареєстрований, а також у нього повинна бути вся необхідна документація, яка дозволяє проводити капітальний ремонт фасадів.

Хто фінансує ремонтні роботи по відновленню фасаду?

Всі витрати з капітального ремонту фасадів лягають на плечі власників, які проживають у цьому будинку. На ці цілі мешканці щомісяця вносять певну суму. Але при цьому важливо розуміти, що проведення ремонту буде можливо лише в тому випадку, якщо за нього проголосує не менш як 2/3 власників. Але це ще не все. На зборах мешканців допомогою громадського голосування вирішується і розмір щомісячних внесків, які будуть надходити в загальний фонд.

Огляд об'єкта і визначення ступеня пошкодження

Капітальний ремонт фасадів будинків виконується поетапно і складається з таких стадій: обштукатурювання стін, фарбування та інші види робіт. Але, як вже згадувалося раніше, щоб скласти точний список необхідних робіт, необхідний попередній огляд житлового об'єкта з метою оцінки ступеня пошкодження будівлі. Наприклад, якщо на стіні з'явиться тріщина, то фахівцям спершу необхідно встановити причину, яка стоїть за утворенням дефекту. Це захід є обов'язковою і дозволить запобігти появі нових тріщин.

Підготовчий етап

Капітальний ремонт фасаду будівлі починається з підготовчого етапу. Він включає в себе комплекс заходів, в який входить:

Видалення з фасаду пилу, бруду і старого покриття.

Відновлення пошкоджених карнизів.

Заміна деформованих елементів відливів і водостічної системи.

Перевірка якості адгезії плитки з робочою поверхнею.

Загальна оцінка стану об'єкта нерухомості.

Складання робочої кошторису.

На цьому етапі також вирішуються питання щодо необхідності заміни утеплювача і гідроізоляції в місцях стикування окремих облицювальних елементів. На підставі зібраної інформації підрядник зможе оцінити стан будинку та визначити рівень його зносу. Це необхідно для складання проекту щодо проведення ремонтних робіт. Тут важливо розуміти, що цей процес досить складний. Тому рекомендується не займатися ним самостійно, а довірити все кваліфікованим фахівцям.
Коли вся документація буде готова, територія, на якій розташований об'єкт, готується до ремонту. По її периметру встановлюються огорожі, які будуть перегороджувати доступ до будівлі перехожих і транспортних засобів.

Косметичний ремонт будівель

Капітальний ремонт фасадів — це дуже трудомісткий процес, який вимагає великих фізичних і тимчасових витрат. Він застосовується при дуже сильному зносі будинків. При незначних пошкодженнях буде достатньо косметичного ремонту. Всі роботи виконуються в строго певній послідовності. Після завершення підготовчого етапу всі роботи проводяться в наступній послідовності:

Зачистка стін і їх підготовка до подальших робіт.

Оштукатурювання робочої поверхні. Це виконується для того, щоб усунути різні дефекти і зробити стіни рівними. Якщо присутні дефекти великої складності, то їх попередньо усувають за допомогою певних матеріалів, які підбираються фахівцями індивідуально для кожного конкретного випадку.

Грунтування стін. Подібний вид робіт є підготовчим перед фарбуванням. Він дозволяє поліпшити якість адгезії покриття, яке буде триматися значно довше.

Фарбувальні роботи. Фарбування стін є завершальним етапом косметичного ремонту житлових будівель.

До косметичного ремонту вдаються набагато частіше, ніж до капітального, оскільки він вимагає менших фінансових витрат.

Капітальний ремонт житлових будинків

На відміну від косметичного, капітальний ремонт фасадів є більш складним заходом, що вимагає наявності певних навичок і знань, а також наявності у фахівців певної кваліфікації. Всі роботи виконуються в наступній послідовності:

Зачистка фасаду та його підготовка до подальших робіт.

Заміна тепло - і гідроізоляції в швах, а також грунтування та оштукатурювання стін.

Оздоблення стін декоративними матеріалами.

Нанесення на фасад спеціальних сумішей, що захищають їх від негативного впливу атмосферних опадів.

Заміна пошкоджених і вийшли з ладу елементів водостічної системи, жолобів, відливів і елементів вентиляційної системи.

Капітальний ремонт та утеплення фасаду повинні здійснюватися у відповідності з певними правилами та з дотриманням технологій. Тільки так він буде виконаний якісно і надовго.

Поточний і капітальний ремонт: в чому різниця?

Ремонт фасаду — це капітальний чи поточний ремонт. І в чому взагалі різниця між ними? Це два абсолютно різних види ремонту, кожен з яких володіє певними особливостями і вимагає виконання різних видів робіт. Поточний спрямований на відновлення привабливого зовнішнього вигляду будівлі. Тому в його процесі виконуються переважно косметичні заходи, до яких відносяться:

відновлення штукатурки в місцях, де вона пошкоджена або почала обсипатися;

шпатлювання і грунтування робочої поверхні;

фарбування стін.

Капітальний ремонт, у свою чергу, є більш складним, важким і тривалим заходом, оскільки відновлення пошкоджених ділянок фасаду вимагає використання складних технологій.

Коли можна вимагати проведення капітального ремонту?

Держава розробила програму виконання капітальних ремонтів житлових об'єктів для кожного регіону країни. За 6 місяців до запланованого відновлення фасаду будівлі підрядник, який буде виконувати капітальний ремонт фасадів, повинен надати інформацію власникам житлової площі у багатоквартирному будинку про заплановані роботи та про строк їх реалізації. Ознайомившись з технічною документацією, власники квартир можуть вносити в неї певні зміни, які підрядник обов'язково повинен врахувати. Що далі? Після врегулювання всіх спірних ситуацій та питань між підрядником і мешканцями можна починати ремонтні роботи.

Що робити, якщо капітальний ремонт потрібен раніше запланованого терміну?

При дуже сильному зносі будівлі або якихось його окремих ділянок, мешканці будинку можуть не чекати часу, на яке заплановано капремонт, і почати робити все самостійно. Але в цьому випадку виникає одна велика проблема: хто буде за все платити? У подібній ситуації єдиним рішенням є збір додаткових внесків. При цьому в графіку внесення платежів будуть вказані відповідні коригування, а власники будуть звільнені на певний час від їх внесення. Крім вирішення фінансових питань, також доведеться складання кошторису та технічної документації, що теж лягає на плечі мешканців. Для цього доведеться звернутися в компанію, яка виступає в якості посередника між власниками житла та органами місцевого самоврядування. Місцева адміністрація, у свою чергу, на підставі договору зобов'яже підрядника, який буде займатися ремонтними роботами, підготувати відповідний проект і всю необхідну для його реалізації документацію. Згідно з графіком виконання робіт і термінів здачі проекту, виконується капітальний ремонт багатоквартирного житлового будинку.