Правила землекористування і забудови муніципального освіти: особливості і порядок

Поняття правил землекористування і забудови муніципального освіти використовується в 4 розділі ГрК. У цьому нормативному акті встановлюється компетенція структур влади, що здійснюють розробку документа, і розкривається його призначення. Розглянемо докладно, що собою представляють Правила землекористування і забудови території муніципального освіти .

Характеристика

Правила землекористування і забудови муніципального освіти – це документ про зонування. Він приймається уповноваженою регіональною структурою влади після публічних слухань. Правила землекористування і забудови території муніципального освіти діють у відношенні ділянок, призначених для громадських цілей. В їх число ГрК відносить:

Парки.

Водойми.

Сквери.

Сади.

Бульвари тощо

На ділянках загального користування об'єкти, які належать організаціям і громадянам, які можуть перебувати виключно на правах оренди. Власники споруд/будівель зобов'язані стежити за порядком і підтримувати чистоту орендованих площ. Як встановлює законодавство, містобудівний регламент на дані території не поширюється, відповідно, вони не включаються в план забудови.

Призначення документа

Для прийняття акта проводяться публічні слухання, на яких представляється проект. Правила землекористування і забудови муніципального освіти складаються з урахуванням специфіки конкретної місцевості. Документ необхідний для:

Створення умов для зонування місцевості.

Забезпечення прав організацій і фізичних осіб, у тому числі ті, які є користувачами і власниками наділів.

Формування умов для підвищення інвестиційної привабливості адміністративно-територіальної одиниці.

Структура

Відповідно до законодавства, розробка і затвердження Правил землекористування і забудови муніципального освіти належать до компетенції уповноважених регіональних органів. Тим не менш нормами встановлена спільна для всіх суб'єктів структура документа. Правила землекористування і забудови муніципального освіти включають в себе наступні розділи:


1. Порядок реалізації документа та внесення змін до нього. В цьому розділі регламентуються:

Компетенція уповноважених структур.

Порядок коригування положень документа.

Питання щодо зміни виду дозволеного використання землі.

Порядок організації публічних слухань.

2. Карта зонування. У цьому розділі встановлюються межі зон. Правила землекористування і забудови муніципального освіти не допускають формування наділу з ділянок, розташованих у різних зонах. 3. Регламент. У цьому розділі встановлюються:

Тип дозволеного використання ділянки.

Обмеження.

Максимально допустимі межі.

Підготовка

Рішення про складанні документа повинно прийматися головою МО. Приміром, Правила землекористування і забудови Уренського муніципального освіти розроблялися на підставі Постанови від 2015 р. № 170. У відповідності з цим актом, була утворена спеціальна комісія. У її складі були присутні різні посадові особи МО Нижегородської обл. Правила землекористування і забудови Уренського муніципального освіти були узгоджені з Департаментом щодо розвитку області. Необхідно врахувати, що адміністрація МО зобов'язана в десятиденний строк з дати прийняття відповідного рішення опублікувати відомості про це в інтернеті та ЗМІ.

Публічні слухання

Правила землекористування і забудови муніципального освіти розробляє комісія і передає на експертизу. Уповноважена структура проводить перевірку відповідності документа встановленим техрегламентів і нормам законодавства. Якщо акт пройшов експертизу, він направляється голові адміністрації. Якщо висновок негативний, проект передається назад комісії. Вона повинна його доопрацювати з урахуванням зауважень. Після отримання документа главою адміністрації у десятиденний термін оголошується про дату проведення слухань. Якщо дана процедура не буде дотримана, Правила землекористування і забудови муніципального освіти не будуть мати сили. Після закінчення слухань, комісія вносить необхідні корективи в документ і передає акт голові адміністрації. Протягом 10 дн. останній повинен направити в законодавчий документ регіональний орган.

Узгодження

Порядок затвердження актів представницькими структурами влади визначається суб'єктом РФ. Парламентарії має право або прийняти документ після обговорення, або відправити його на доопрацювання. У першому випадку уповноважені органи зобов'язані в ЗМІ або на офіційному порталі адміністративної одиниці опублікувати Правила землекористування і забудови муніципального освіти. Особливості процедури прийняття документа полягають у тому, що в першу чергу організації та громадяни, ознайомившись з актом, має право оскаржити його положення через суд. По-друге, якщо виявлено невідповідність тих чи інших пунктів документа чинним нормам, уповноважені структури можуть оскаржити рішення про їх погодження на федеральному рівні.

Регламент

За основу Правил кожне муніципальне освіту бере типовий документ. У зв'язку з цим акти містять схожі, а в деяких випадках і однакові розділи та пункти. Приміром, Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Курська регламентують діяльність з експлуатації та зміни ділянок, об'єктів у межах зон, відображених на карті. Для кожної з них передбачений регламент. У відповідності з діючим порядком, площа МО поділяється на територіальні зони і ділянки з особливим режимом використання. Регламент встановлює правовий режим ділянок, як і все, що розташовується під і над їх поверхнею. Цей документ застосовується при спорудженні та подальшої експлуатації будівель. Для кожної ділянки або іншого нерухомого об'єкта допустимим визнається використання, відповідне містобудівного регламенту.

Сфера дії

Регламент, який включають в себе Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Курська, поширюється на всі ділянки і об'єкти, що знаходяться в межах зон, рівною мірою. Виняток становлять наділи, розташовані:

У межах територій ансамблів і пам'яток, включених до держреєстру об'єктів культурно-стоїчного спадщини народів РФ. До них у тому числі належать нововиявлені комплекси.

У межах ділянок загального користування та відведених для елементів вулично-дорожніх мереж. До них, зокрема, відносять вулиці, набережні, автомобільні траси, проїзди, пляжі, закриті водойми, сквери, бульвари та інші подібні об'єкти.

Регламент, який містить Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Курська не діє і у відношенні інших, крім наведених вище, наділів, які перебувають межах загальних зон. У деяких МО нормативний акт не поширюється на площі, в межах яких знаходяться лінійні об'єкти, а також ділянки, надані для видобутку корисних копалин. Правила землекористування та забудови муніципального освіти р. Краснодара не встановлюють регламенти для об'єктів водного фонду, особливо охоронюваних ділянок, крім тих, які належать до курортів і лікувально-оздоровчих місцевостей.

Зміни об'єктів

Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Тули передбачають обмеження дії порядку стосовно:

Ремонту існуючих споруд, якщо він не зачіпає конструктивні і інші характеристики безпеки та надійності будівель.

Реконструкції об'єктів, не пов'язаної зі змінами параметрів, встановлених регламентом.

Реставрації споруд.

Поточного ремонту.

Внутрішнього перепланування.

Заміни технологічного та інженерного обладнання.

Зведення тимчасових будівель. До них, зокрема, відносять споруди, що використовуються для будівельних потреб.

Внутрішніх оздоблювальних та інших подібних робіт.

Компетенція контрольних структур

Виконання встановленого порядку забезпечується виконавчими інститутами влади. Дана функція реалізується в межах компетенції, якою наділена відповідна структура. Так, контроль над тим, як виконуються Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Томська, забезпечується при:

Підготовки та узгодження рішень про розроблення документації по зонуванню.

Визначення техзаданий.

Перевірці документації, підготовленої у відповідності з рішенням уповноваженої структури, по зонуванню на відповідність її передбаченим у законі вимогам.

Затвердження актів з планування території.

Підготовки та видачі організаціям і громадянам ГПЗУ.

Надання дозволу на умовно дозволений вид використання ділянки, об'єкта капітального будівництва.

Виконання державної експертизи документації на споруди.

Надання дозволів на введення в експлуатацію будівель/споруд.

Видачу паперів, що допускають відхилення від граничних величин дозволеного будівництва або реконструкції.

Контроль об'єктів в процесі експлуатації.

Видачі дозволів на ведення будівельних робіт.

Загальна частина документа

Окремі МО можуть передбачити в ній, крім основних, додаткові положення, що враховують специфіку місцевості. Приміром, Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Пскова включають в себе пункти про:

Регулювання окремих процедур виконавчими структурами МО.

Експлуатації нерухомих об'єктів правовласниками в межах ділянок, що належать їм, в установленому порядку.

Підготовки документів щодо зонування виконавчими структурами.

Склад регламентів

Він приводиться у Другій частині Правил. В регламентах зазначаються:

Види допустимої експлуатації нерухомих об'єктів. Зокрема, встановлюються умовно-дозволені, основні, допоміжні режими.

Мінімальні або максимальні (граничні) розміри ділянок і параметри дозволеного будівництва/реконструкції споруд.

Обмеження при використанні ділянок і об'єктів, передбачені законодавством.

Нюанси

Переліки видів прийнятного використання ділянок і об'єктів у складі регламентів відображаються у формі таблиць. У них передбачається розбиття по групах зон. Для всіх об'єктів і ділянок, що входять в кожну з них, види допустимого використання встановлюються єдиними. В окремих випадках вони можуть зазначатися диференційовано. При цьому враховується допустимість застосування того чи іншого виду в різних частинах/рівнях дільниці або споруди. Будь-які дозволені, а також умовно-дозволені режими користування за умови виконання положень регламентів, можуть застосовуватися одночасно на одному наділі.

Спеціальні положення

Наявність виду дозволеного використання ділянок і об'єктів у складі основних означає, що для його застосування немає необхідності отримувати від виконавчих органів спеціальних погоджень. Інша ситуація з умовно-дозволеним режимом. Для його застосування необхідно спеціальне узгодження. Видача відповідного документа проводиться в порядку, встановленому Правилами землекористування і забудови. Цей дозвіл може включати в себе ряд умов, виконання яких спрямоване на попередження шкоди іншим особам (сусідам), недопущення значного зменшення ціни сусідніх об'єктів. Наявність виду дозволеного використання ділянок та споруд у складі допоміжних означає, що він може застосовуватися виключно як додатковий по відношенню до умовно-дозволеним або основного режиму і здійснюватися з тим або іншим спільно на одному наділі.

Перелік об'єктів

Правила передбачають можливість розміщення на ділянках загального використання будь-яких кварталів:

Внутрішньоквартальних проїздів, розворотних майданчиків, під'їздів і автостоянок.

Газонів і інших елементів озеленення.

Інженерних комунікацій.

Громадських туалетів.

Спортмайданчиків.

Санітарно-захисних смуг.

Майданчиків для сміттєзбірників.

У межах зон, на яких можуть розташовуватися житлові споруди будь-якого типу, крім іншого, допускається розміщення:

Дитячих майданчиків.

Ділянок для вигулу собак.

Розміри

У складі граничних параметрів ділянок і об'єктів капітального будівництва (реконструкції) зазначаються:

Площі наділів.

Відступи споруд/будівель від меж ділянок.

Габарити об'єктів капбудівництва.

Чисельні характеристики експлуатації поверхні наділу.

Комплекс граничних розмірів у складі регламенту є єдиним для всіх об'єктів, розташованих в межах відповідної зони або підзони, виділеної в ній, якщо інше спеціально не обмовляється в нормативному акті.

Зміст обмежень

Вони встановлюються в складі регламентів на підставі положень нормативних актів, прийнятих органами держвлади. Для зон, в межах яких діють особливі умови використання ділянок, можуть передбачатися такі обмеження:

Необхідність узгодження окремих питань експлуатації нерухомих об'єктів з виконавчими органами.

Можливість визначення зазначеними структурами додаткових вимог до осіб, що використовують ділянки і споруди, що підлягають дотриманню в процесі розробки документації.

Якщо наділ або об'єкт розташовується в межах зон з особливим режимом, умови експлуатації визначаються комплексом обмежень, передбачених законодавством, та вимог, встановлених виконавчими структурами влади. При цьому більш суворі приписи поглинають м'які.

Допоміжні види

Вони можуть бути застосовані у відношенні до об'єктів, які технологічно пов'язані з ділянками та спорудами, що мають основною і умовно-дозволений режими використання, або наявність яких регламентовано нормативно-технічної документації. Перелік об'єктів визначається з урахуванням конкретної території. Так, наприклад, Правила землекористування і забудови муніципального освіти міста Бійська включає в нього:

Об'єкти ЖКГ. До них, зокрема, відносять системи газо-, водо-, тепло - та електропостачання, а також водовідведення. Вони використовуються для забезпечення об'єктів умовно-дозволених, основних режимів.

Гаражі та автостоянки. До переліку включаються, в тому числі, відкриті, багатоповерхові та підземні споруди.

Розміщення об'єктів, для яких передбачаються допоміжні види допустимого використання, дозволено за умови дотримання вимог, встановлених у технічних регламентах. В межах зон з особливим режимом діють приписи, визначені у чинному законодавстві.

Висновок

Правила, що регламентують землекористування і забудову у муніципальному освіті, - досить об'ємний документ. У ньому присутні різні розділи, регламенти, переліки, положення. Як правило, у першій частині документа наводяться терміни та визначення, які будуть використовуватися в текстах. Варто сказати, що розробка Правил – досить трудомістка робота. Вона обов'язково проводиться спеціально сформованою комісією. Якщо Правила складаються для великого міста, в неї повинні входити представники всіх його адміністративно-територіальних одиниць. Особливу увагу при розробці слід приділити публічних слухань. Варто ще раз нагадати, що ця процедура є обов'язковою, і передбачена законодавством. Без її проведення Правила не можуть бути узгоджені і, відповідно, не матимуть юридичної сили. Вкрай важливо при цьому дотримуватися встановлені законом терміни. Ще однією обов'язковою процедурою є експертиза. Висновок, складений за результатами перевірки, як і проект Правил, публікується в ЗМІ (як правило, це офіційна місцева газета) і мережі Інтернет (на сайті МО). Це необхідно для того, щоб зацікавлені організації і громадяни змогли ознайомитися з документами, висловити свою думку з їх положеннями. Якщо виявляються які-небудь невідповідності законодавству, акти можуть бути оскаржені в суді. Правила не повинні ущемляти інтереси користувачів та власників ділянок і об'єктів, розташованих на них. Можливістю оскарження документа в цілому або окремих його положень мають також контрольні органи, у разі виявлення ними порушень у ході перевірки.