Нормативний термін служби панельних будинків

Будівництво панельних п'ятиповерхівок в нашій країні почалося приблизно в середині минулого століття. Перший такий будинок на території Радянського Союзу спорудили у 1948 році на 5-й вулиці Соколиної Гори міста Москви. Він представляв собою каркасно-панельну конструкцію висотою в чотири поверхи. Головним завданням того часу, яку зобов'язане було вирішити керівництво країни, було створення найбільш дешевого проекту забудови. Потрібні житлові будинки, в яких люди могли б жити сім'ями, в протилежність комунального заселення.

"Хрущовки" в наші дні

Через багато десятиліть квартири в панельних будинках все так же асоціюються у нас з дешевизною та доступністю. Це справжнє народне житло. Аналітики ринку нерухомості називають основні причини того, що такі квартири продовжують продаватися: швидкі темпи будівництва, невисока ціна і дещо кращу якість панелей останнього покоління порівняно з випускаються раніше. Тим не менш у наші дні на ринку новобудов панельні будинки займають не більше 5%. Справа в тому, що в більшості своїй сучасні реалізуються на ринку варіанти і ті, що тільки плануються, існують в монолітній техніці. Зараз розроблені вже досить великі проекти економ-класу, які представляють собою цілі житлові комплекси. Якщо розглядати лише вторинний ринок, то, наприклад, в Москві близько 45% його представлено "панельками", побудованими в різні роки. На найстаріші з панельних будинків припадає лише кілька відсотків усього обсягу пропозицій. Та й попит на них також невисокий. Купівля такого житла - в основному доля тих, хто не має коштів на придбання чого-небудь більш якісного.

Чому вони дешевше

Чим же пояснюється економічна доступність будівель з готових панелей? Вся справа в тому, що головна виробнича навантаження при зведенні переноситься з території будівництва у цеху заводу ЗБВ, що відразу ж знижує витрати. Крім економічного чинника, діє кліматичний, адже виробляти в цехах залізобетонні елементи без оглядки на погодні умови набагато простіше, та і контроль якості здійснюється в заводських умовах набагато легше. Всі ми любимо економити, але про те, що скупий платить двічі, забувати все ж не варто. Це правило діє і для панельного домобудівництва. Чимало випадків, коли після заселення в новий типовий будинок проблеми починаються буквально через пару років. Недоробки можуть варіюватися від дрібних до цілком серйозних. В одних квартирах обсипається облицювальна плитка, в інших проступають назовні міжпанельні шви. У чому ж причина такого явно передчасного старіння? Адже будівля за визначенням має бути розраховане на значно більший термін експлуатації.

Що впливає на термін служби панельних будинків?

Справа в тому, що існує поняття усадки, і в панельних будинках цей процес, на жаль, відбувається досить нерівномірно. Інша больова точка такого будинку - це його шви. За стандартами європейського будівництва, закладні елементи швів виконують з нержавіючої сталі, так як вони визнані одним з найбільш важливих елементів у справі забезпечення міцності і надійності конструкцій. Але дане рішення обходиться забудовнику занадто дорого, і панельні будинки при цьому позбавляються головного козиря - невисокій вартості.
Саме за такою причини в нашій країні дана технологія не знайшла свого застосування. У Росії місця з'єднань покривають антикорозійною фарбою, що, звичайно ж, не дає ніяких гарантій у питанні надійності.

Інші недоліки

Крім того, всім відомо, що теплові характеристики панельних будинків залишають бажати кращого. Особливо це видно в порівнянні з монолітними і цегляними будинками. Тепло з "панельок" просто-напросто йде. В умовах серйозних російських зим обігрів квартири в такому будинку стає неабиякою проблемою. Інша класична біда кожного такого будинку - його дах. Горищ в панельних п'ятиповерхівок зазвичай немає, а дахи дуже часто схильні до протікання. Навіть якщо зробити їх двосхилими, це не вирішить проблему, так як міжпанельні шви швидко втрачають свою герметичність. Частина девелоперів вдається до сучасних герметиків, але частка такого захисту занадто низька, це знову ж пов'язано з додатковими витратами.

Про моральному зносі

Те, що строк служби панельних будинків раннього періоду (що іменуються в народі "хрущовками") фактично пройшов, і вони давним-давно застаріли в моральному плані, ні для кого не секрет. Своїми крихітних розмірів кухнями, суміщеними санвузлами, низькими стелями і відсутнім сміттєпроводом вони давно набили оскому. Сучасні покупці, які мають більш-менш пристойною сумою грошей, зволіють заплатити трохи дорожче, ніж ціною економії купувати таке низькоякісне житло. Вже давним-давно офіційно визнано, що міські території, забудованих "хрущовками", використовується вкрай неефективно. Будівлі ці не прикрашають урбаністичні пейзажі і несуть комунальникам високі цифри тепловтрат. У доцільності їх зносу та зведення на місці, що звільнилося нових сучасних споруд вже давно ніхто не сумнівається.

Який термін служби панельних будинків 80 років?

Термін служби - це той критерій, який дозволяє провести оцінку ліквідності будинку з максимальною об'єктивністю. Спробуємо оцінити наші "панельки" з цієї точки зору. Якщо розглядати перші тонкостінні "хрущовки", то термін служби панельних будинків 80 років - близько 50 років. Зрозуміло, що у фізичному і моральному плані таке житло давним-давно себе вичерпало.
Інша категорія будинків - панельні і блокові багатоповерхівки. Це дещо більш "просунутий" варіант. Кожен такий будинок налічує 9-16 поверхів. Будівництво почалося в проміжку від 1965 до 1980 рр. Термін служби 9-поверхового панельного будинку розрахований на 100 років.

Яким він може бути

Експерти стверджують, що термін служби сучасних панельних будинків різних серій приблизно однаковий. Пов'язано це з тим, що при будівництві використовуються одні і ті ж будівельні норми і правила. Відносно нові панельні будинки мають заявлений час експлуатації дещо довший. Термін служби панельного багатоквартирного будинку в загальному випадку розрахований на період від 50 до 70 років. Окремих серій (наприклад, П 44) даний період призначають до ста років. Існує серія З 220 конструкції будинків якій зібрані з панелей, але матеріал зовнішніх стін їх - цегляна кладка. Зовнішній вигляд таких будівель подібний монолітно-цегляних. Нормативний термін служби панельних будинків даної серії позначений в межах 150 років. Слід зауважити, що цей варіант на ринку житла не надто поширений.

Чим можна його продовжити

За проектом при експлуатації новозведених панельних будинків закладено плановий термін між обов'язковими капремонтами, і він становить від 20 до 25 років. Насправді ж реальні будівлі обходяться без капремонту на 10-15 років більше запланованого. Наскільки строк служби панельного будинку можна збільшити? Негласне думку більшості експертів свідчить, що поняття норми тут вельми умовно, і продовжити його здатні ремонт і дбайливе ставлення. Зрозуміло, мова йде про ремонт всього будинку, а не окремо взятої квартири. В останньому випадку ніякого серйозного впливу на загальнобудинкові стан такий захід ніяк не вплине. Таким чином, на думку експертів, при експлуатації панельних будинків головне - вчасно проводити капремонт і уважно стежити за утриманням у справному стані всіх комунікацій. Існують нормативи по числу осіб, що допускаються до в'їзду на площі конкретного метражу. В умовах російської дійсності дані стандарти порушувалися протягом цілих десятиліть, це, відповідно, прискорило знос більшості будівель.

Ознаки аварійного будинку

Навіть зовнішній вигляд панельного будинку може свідчити про необхідність ремонту. Про це красномовно скажуть вам численні тріщини і не раз полатані шви між панелями. Якщо зайти всередину будинку, сирі стіни з цвіллю і неприємним запахом, а також старі комунікації красномовно завершать картину. Додаткова складність для ремонтників полягає в тому, що, згідно з конструктивним особливостям такий ремонт можливий далеко не завжди. Наприклад, частина проектів передбачає монтаж батарей і труб безпосередньо всередині стін. Зношуються ж дані комунікації швидше, ніж закінчується термін служби панельних будинків. Вартість квартир після капітального ремонту на ринку нерухомості може бути збільшена приблизно на 15%, але це відноситься головним чином до тих будівель, які піддавалися комплексному ремонту. Дане поняття має на увазі заходи по утепленню фасаду з цоколем, даху, ремонту сходових клітин та горища (у разі його наявності), скління всіх балконів, заміну труб і обладнання ліфтів і газового господарства, а також капітальної прочищення вентиляційних каналів.

Максимальні цифри

Такий повноцінний ремонт здатний на порядок поліпшити якість будинку і значно продовжити час його експлуатації. Крім того, в результаті перетворень зовнішній вигляд будівлі буває значно поліпшений, що відразу піднімає його вартість на ринку вторинної нерухомості. На який термін служби панельних будинків можна розраховувати по максимуму? Згідно з нормами, конструкції із залізобетону дозволяється експлуатувати до 125 років, але при строгому дотриманні певних умов, а саме: не рідше одного разу в 25 років повинен бути здійснений капітальний ремонт, поточний - через кожні сім років. На практиці ж добитися від влади проведення даних заходів - завдання майже нереальне. Профілактикою і визначенням технічного стану кожного будівлі не займається ніхто. Ремонту можна домогтися лише після численних скарги щодо серйозних підстав.

Про реконструкції старих будинків

У столиці вже давно розроблена програма переселення мешканців з ветхих та п'ятиповерхових будинків. У першу чергу передбачається розселити самі старі панельні п'ятиповерхівки, термін служби яких давно себе вичерпав. Як у Москві, так і в регіонах час від часу виникали спроби провести реконструкцію окремо взятих "хрущовок". На жаль, дана практика, можна сказати, провалилася. Полягали спроби в тому, що будинку певної серії піддавалися надбудові і зведення додаткових секцій. У результаті був зроблений висновок про економічну недоцільність даного проекту. Адже максимальне число надстраиваемих поверхів - один або два, не більше. Процес зведення додаткових площ на даху викликав активні протести мешканців. Попитом серед покупців подібні квартири також не користувалися. У підсумку було вирішено, що набагато вигідніше знесення старого житла з подальшим будівництвом на цій ділянці нового. Ні установка ліфтів, ні повна заміна комунікацій, ні санація всього будинку строк служби панельних будинків 70 років не продовжить і попиту на ринку житла хрущовок не додасть. Адже якість панелей, як і вихідну планування квартир, поміняти неможливо. Висновок комфортабельним житлом "хрущовки" не стануть ніколи.

Як це виглядає

Як приблизно можна визначити передаварійний стан панельного будинку? В таких випадках в очі завжди кидаються зовнішні тріщини стін і порушені температурні шви. Погляд фахівця також моментально обчислить тріщини фундаменту, які набагато небезпечніше. Корозія арматури веде до руйнування плит, що загрожує обваленням всього будинку. Старі комунікації провокують нерівномірність ґрунтової опади, що ще більше посилює проблему і скорочує термін служби панельних будинків. Труби та електричні мережі в таких будинках значно перевантажені і дуже сильно зношені. І вже ставиться питання не тільки про комфорт і престижності проживання. На кону набагато більш важливе поняття - безпека людей.